ポータルサイトに掲載された物件。
自宅からはクルマで片道20分の距離。住宅街として需要はある地域だけど接道がネック。一度現地へ行って、その後内見してきた。
物件概要
木造戸建２階建 680万円
土地 180㎡
建物 ２階建（85㎡）
間取り 4DK
築年数 51年
接道 幅員1.8m 接10ｍ
所有権
市街化区域
用途地域 2種中高層住居専用
駅 徒歩20分
駐車場 なし（近隣5000円/月）
路線価 972万円（近隣54,000円/㎡）
メリット／デメリット
■メリット
閑静な住宅地で人気のエリア
陽当たり良好
躯体は良さそう
土地値以下の価格
トイレや風呂の一部リフォーム済
ライフライン稼働中（空き家だが売主様が定期的に訪問メンテ）
■デメリット
接道（車での進入は不可）
駐車場なし
ベランダ腐食
キッチン床の一部がたわむ
残置物あり
■どんな条件になれば買えるか？
建物の状態は良いので、残置物を撤去すれば入居募集しても良さそうな物件
壁や床に手をかけたとしても総額で100万円ぐらいで見積れば十分だと思う。
家賃7〜8万ぐらいの相場。
仮）家賃6.5万円/月（駐車場0.5万円で計7万円想定）→年78万円、リフォーム100万円で算出。
5年で回収する場合 78×5＝390 ×90％-100＝250万円 （経費10％換算＋リフォーム費100万円）
8年で回収する場合 78×8＝624 ×90％-100＝460万円 （経費10％換算＋リフォーム費100万円）
アクション
■内見（実施）
売主様は車で２時間ほどの距離にお住まいで、定期的にメンテされていた。電気・水道のライフラインが稼働中で設備面の極端な劣化は感じない。残置物はあるものの、室内は掃除されておりキレイ。
ただし、50年という築年数の古さは否めなく、壁や床の一部劣化やベランダの腐食などは気になる。
浴室の壁ももちろん古い。。。
これは悩む。
立地がまずまずで住居としては人気のエリアだけど、クルマ生活必須のエリアでもある。駐車場がないのがまず厳しい。前面道路が狭く、再建築不可で出口が見えないことも低価格で売れない要因の一つだろう。
いつも以上に大幅な指値で買付発射。
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