最近ポータルサイトに掲載された物件。
近くの物件というわけではないけれど、価格的な魅力に惹かれて現地までクルマを走らせた。（片道１時間）
物件概要
木造戸建２階建 260万円
土地 100㎡
建物 木造２階建（60㎡）
間取り 3DK
築年数 56年
接道 私道（旗竿地）
所有権
市街化区域
用途地域 ２種住居
駅徒歩 22分
駐車場 なし
路線価 350万円（35,000円/㎡）※倍率地域
メリット／デメリット
■メリット
土地値以下の価格
閑静な住宅地
■デメリット
旗竿地で間口は１ｍ幅
駐車場なし
倍率地域
外壁損傷
残置物やや有り
築古56年
遠い（クルマで片道１時間）
■どんな条件になれば買えるか？
リフォーム費用しだい、100万円でおさまるか？（中は見ていないので内見して確認要）
家賃4.5万ぐらいで客付けできるか？
仮）
賃4.5万円/月 年54万円、リフォーム100万円で算出。
5年で回収する場合 54*5＝270 ×90％-100＝143万円 （経費10％換算＋リフォーム費100万円）
8年で回収する場合 54*8＝ ×90％-100＝290万円 （経費10％換算＋リフォーム費100万円）
アクション
■現場チェック（本日現地で外観チェック済）
物件までの路地（私道）がやはり狭い。自転車やバイクなら通ることができるけど、ハーレーのような大きめのバイクは厳しそう。
近隣は住宅街でアパートもあり、入居率は５〜７割程度。コンビニやスーパーも近くにあるので買い物環境に大きな支障はない。
起伏が激しい地域で、物件までも坂を登って辿り着くイメージ。高齢者の方には少ししんどいかもしれない。健康寿命を過ぎた年齢層になるとここで生活を続けるのはかなりキツイと思う。
若い世帯への貸し出しはアリかもしれないが駐車場がないことがイタイ。近隣に月決め駐車場も見当たらない。
生活保護の方をターゲットにしても、想定家賃を下げることになる。
価格が魅力なので、DIY の練習やデザインを試すリフォームなど、割り切った考えであれば良いと思う。
物件がワタクシの家の近くにあれば買付を出したかったけど片道1時間がイタイ。通うことを想像するだけで心が折れる。
そんなことを加味して、大幅な指値で軽く仲介さんと金額の会話をしてみたけど、反応が悪く厳しそう。
転進かな。
路地があまりに細くて見つからず、なかなか物件まで辿り着けなかった（笑）
コメント