ポータルサイトで気になった物件。問い合わせを行ったのは約１週間前。
担当さんが丁寧で内見の日時を１週間前から決めていた。
本日その物件を内見してきた。
物件概要
木造戸建２階建 600万円
土地 130㎡
建物 木造２階建（70㎡）
間取り 2LDK
築年数 36年
接道 私道
所有権
市街化区域
用途地域 一種住居地域
駅徒歩 25分
駐車場 有（３台）
路線価 546万円（42,000円/㎡）
メリット／デメリット
■メリット
閑静な住宅街
価格の割には築浅
３台分の駐車スペース
土地値に近い価格
水回り設備が良好（６年前交換）
構造に問題はなさそう
■デメリット
外壁交換用（サイディング劣化激しい）
接道が私道（登記は隣家で分割登記）
前オーナー住居中
■どんな条件になれば買えるか？
外壁のリフォーム費用がネック（ペイできる価格にできるか？）
室内のリフォームは少なく済みそう
私道の場合の注意点は？学びが必要。
家賃６万ぐらいで客付けできるか？
仮）
賃６万円/月 年72万円、外壁リフォーム200万円で算出。
5年で回収する場合 72*5＝360 ×90％-200＝124万円 （経費10％換算＋リフォーム費200万円）
8年で回収する場合 72*8＝672 ×90％-50＝376万円 （経費10％換算＋リフォーム費200万円）
アクション
■現場チェック（本日内見済）
・外壁はヒビ割れていて補修必須（150-200万くらいかかりそうとのこと）
・水回りはこれまで見た築古戸建の中でもトップクラスに良好
・エアコンは古い。全交換。
・近隣のAPはほぼ満室だった。賃貸需要はもちろん住みやすそうな住宅街だった。
■仲介さんとの会話
・反響は上々。内見者も10組以上いるらしい。実需での希望もある。
・買付はまだ入っていない。
・売主様はまだ居住中。年配者のお一人住まいなので来月１ルームに引っ越される予定
・指値は出してみようと思うけど、人気物件なのでワタクシの指値よりも高いところで決まりそう。でも出すだけ出してみる。
今回の内見はちょっと遠いエリアなので強気の指値でいく予定。変えればラッキーという感覚だけど、人気物件のようなので厳しそう。
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