ポータルサイトに掲載された物件。
近隣に公共施設やコンビニもある住みやすい地域なので安いと思う。内見してきた。
物件概要
木造戸建平屋 180万円
土地 170㎡
建物 平屋（50㎡）
間取り 3K
築年数 56年
接道 なし
所有権
市街化区域
用途地域 1種中高層住居専用
駅 徒歩15分
駐車場 なし（近隣あり）
路線価 1,050万円（近隣62,000円/㎡）
メリット／デメリット
■メリット
土地値以下の価格
公共施設やコンビニがあり生活しやすい地域
陽当たりは良い
■デメリット
再建築不可
接道（１人通るのがギリギリの旗竿地）
墓地隣接
駐車場なし
建物劣化激しい（雨漏りあるかも？）ベランダ腐食
床の一部がたわむ
残置物あり
汲み取りトイレ
築年数以上に古く感じる
■どんな条件になれば買えるか？
つい最近まで月5万の家賃で貸していたらしい。今は家賃3万でも入居付けは厳しそうな状態。
リフォームすれば3.5万円ぐらいの家賃設定になるか？
仮）家賃3.5万円/月 →年42万円、リフォーム100万円で算出。
5年で回収する場合 42×5＝210 ×90％-100＝89万円 （経費10％換算＋リフォーム費100万円）
8年で回収する場合 42×8＝336 ×90％-100＝200万円 （経費10％換算＋リフォーム費100万円）
アクション
■内見（実施）
計算はしてみたものの直感で買いたくないと感じた物件。たまーにこういう物件に出会うことがある。リフォームも３～４軒進めてくると、なんとなくその大変さがわかるようになってきたのだろう。この物件をリフォームしたくないな、と思ってしまった。接道が弱く車を寄せて作業できないことも難点だ。
立地はとても良く路線価も高い。隣接する土地を購入して接道を確保できたら一気に化けそうな物件だ。でも隣接する土地には墓地がある。その墓地を更地にすることは難しいだろう。
再建築不可で出口が見えないこともイタイ。
安価だけど、これは今の私には手に負えない。転進。
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